چرا انتظار جهش قیمت مسکن وجود ندارد
بررسی‌ها در این باره برای بازه زمانی دست کم تا پایان سال ۹۶ نشان می‌دهد: با وضع موجود متغیرهای درونی و بیرونی موثر بر بازار ملک، یک محدوده سه ضلعی بر رفتار قیمت مسکن تاثیرگذار است که برآیند آن مانع از افزایش شدید میانگین قیمت در کل معاملات شهر تهران خواهد شد.
در این محدوده، سه پارامتر شامل «نرخ تورم عمومی»، «قدرت خرید مسکن» و همچنین «نرخ سود بانکی» می‌تواند تعیین‌کننده دامنه نوسان قیمت آپارتمان تا پایان سال جاری باشد. مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین نرخ تورم عمومی و تورم مسکن، در دوره پایان رکود و شروع اولیه رونق معاملات مسکن، دامنه افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم اثرپذیر است به‌طوری که با نرخ تورم بالا زمینه رشد بالاتر قیمت
مسکن به‌وجود می‌آید اما در حال حاضر با تورم تک رقمی، جهش قیمت مسکن مشابه دوره‌های گذشته رونق بعید است.
در این میان، آنچه ارتفاع قیمتی رونق مسکن در این دوره (میزان رشد قیمت) را نسبت به دوره‌های مشابه پیشین محدود میکند، دو ضلع دیگر موثر بر رفتار قیمتی است. تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن حاکی است: سمت تقاضا اگرچه وارد صحنه شده اما به دلیل قدرت خرید شکننده‌ای که دارد در مذاکرات خود با فروشنده، به‌شدت بر سر «قیمت پیشنهادی» چانه‌زنی میکند طوری که عدم پذیرش راحت سطح قیمت‌ها باعث شده به‌رغم افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های نوساز، میزان رشد قیمت در آپارتمان‌های چند سال ساخت، کمتر باشد.
از طرفی فاصله موجود بین نرخ سود بانکی ۱۵ درصد و نرخ تورم همچنان بازار پول را به‌عنوان یک بازار جاذب نقدینگی و سرمایه‌گذاری برای گروهی از سرمایه‌گذاران حفظ کرده است. اما با این حال، به دلیل کمبود فایل مناسب فروش برای دسته‌ای از تقاضای مصرفی (غالب خریداران) که به دنبال واحدهای کم‌متراژ هستند، میزان افزایش قیمت در این گروه از معاملات طی ماه‌های گذشته، بیش از میزان رشد میانگین قیمت بازار بوده است.
چرا انتظار جهش قیمت مسکن وجود ندارد؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ رشد قیمت اسمی مسکن از مهر ماه سال ۹۲ یعنی چهار ماه بعد از جهش قیمت مسکن، در سطح پایین‌تر از نرخ تورم عمومی قرار گرفت و تا ابتدای پاییز امسال رشد منفی قیمت واقعی ادامه یافت. به بیان دیگر بعد از جهش ۷۱ درصدی قیمت اسمی در اردیبهشت ۹۲، تحت‌تاثیر کاهش تب خرید و فروش ملک از تابستان همان سال، با شروع اولیه فرآیند تخلیه حباب مسکن، به‌واسطه کاهش نرخ رشد قیمت اسمی (نرخ رشد نقطه به نقطه)، در مهر ماه همان سال نرخ رشد قیمت اسمی مسکن به ۳۳ درصد رسید، در حالی‌که در شهریور ماه متوسط قیمت اسمی آپارتمان در تهران ۵۱ درصد بیشتر از شهریور ۹۱ بود و در واقع این میزان رشد قیمت، ۱۰ واحد درصد بیش از نرخ تورم عمومی بود. اما از مهر ماه سال ۹۲ تاکنون به‌جز دو ماه میزان رشد قیمت اسمی مسکن، کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.
در واقع طی ۴ سال گذشته، قیمت‌ها در بازار مسکن از دو ویژگی شاخص برخوردار بوده است. ویژگی اول، «ریزنوسان ماهانه قیمت اسمی» بوده که طی این مدت، قیمت‌ها در هر ماه با افت و خیز کمتر از ۳ درصد نسبت به ماه قبل از خود همراه بوده است. ویژگی دوم نیز که ناشی از ویژگی اول بوده، به میزان رشد نقطه‌ای قیمت مربوط بوده است به‌طوری که نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت اسمی همواره تک‌رقمی و به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.ماه گذشته بعد از حدود ۴ سال، از یک سو میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران «دو رقمی» شد و به ۱۰ درصد رسید (طبق اطلاعات بانک مرکزی) و از سوی دیگر شیب رشد قیمت اسمی مسکن حدود نیم واحد درصد از شیب تورم فراتر رفت. وضع موجود قیمت مسکن آیا به معنای شروع عصر جهشی بازار ملک است؟
بهروز ملکی تحلیلگر بازار ملک و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن درباره این پرسش، حدود یک هفته پیش این‌طور پاسخ داده بود: «طی ماه‌های آینده و دست‌کم تا پایان سال ۹۶، انتظار این نیست که قیمت مسکن جهش پیدا کند به‌طوری که برآورد می‌شود میزان رشد متوسط قیمت مسکن در تهران در هر ماه، حول و حوش نرخ تورم عمومی همان ماه باشد، بنابراین با لحاظ شرایط موجود و در صورتی که اتفاق خاصی در متغیرهای بیرونی و درونی بازار ملک رخ ندهد، میزان رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی سال جاری نسبت به ماه مشابه سال گذشته، معادل نرخ تورم نقطه به نقطه یا اندکی بیشتر از آن خواهد بود.»
